Orientações Jurídicas para o Pós-Obra de Residencial Unifamiliar

1. Incorporação para Residências Unifamiliares

A Lei n° 14.382, de 27 de junho de 2022, trouxe alterações significativas no processo de registro de imóveis no Brasil, incluindo aspectos que podem impactar a incorporação de empreendimentos imobiliários, como os unifamiliares, mesmo quando ainda estão em construção. Essa lei tem como objetivo principal modernizar e desburocratizar o sistema de registros públicos, tornando o processo mais ágil e eficiente. Uma das principais mudanças introduzidas pela Lei 14.382 é a facilitação do registro eletrônico de imóveis. o que pode beneficiar construtoras e incorporadoras ao permitir um processo mais rápido e menos burocrático para formalizar a incorporação de empreendimentos. Isso pode incluir a possibilidade de registro de unidades autônomas, como casas em empreendimentos unifamiliares, ainda na fase de construção, desde que cumpram os requisitos legais e regulamentares estabelecidos.

Além disso, a lei promove a integração dos cartórios de registro de imóveis em uma plataforma única, o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp), o que pode facilitar o acesso a informações e a realização de atos registrais de forma mais eficiente.

Para detalhes específicos sobre como essas mudanças podem afetar diretamente a incorporação de empreendimentos unifamiliares, é aconselhável consultar um especialista em direito imobiliário ou um advogado que possa fornecer orientações atualizadas e específicas para cada caso.

2. Contrato de Compra e Venda

   2.1. Cláusulas Essenciais

• Entrega do Manual do Proprietário: Deve constar a obrigação da construtora de entregar o Manual do Proprietário, conforme a ABNT NBR 14.037, contendo informações sobre a garantia da construção, instruções de uso, operação e manutenção da casa, além dos prazos de garantia de cada componente.
• Responsabilidade pela Manutenção: Deixar claro que a responsabilidade pela manutenção preventiva da casa é exclusiva do proprietário a partir do momento da sua entrega, assim como a manutenção corretiva, após o término do período de garantia.
• Plataforma PREDIALIZE: Incluir cláusula que incentive a utilização da plataforma PREDIALIZE pelo proprietário para gestão das manutenções preventivas, como forma de garantir a longevidade do imóvel e manter o histórico de manutenções, conforme anexo deste artigo.
• Obras e Reformas: Estabelecer os direitos e deveres do proprietário em relação a obras e reformas, incluindo a necessidade de comunicação prévia à construtora, dentro do período de garantia, e a apresentação de projetos e RT (Anotação de Responsabilidade Técnica) por profissional habilitado, quando necessário. O proprietário e vendedor, precisam seguir as orientações da ABNT NBR 16.280.
• Manutenções Preventivas Obrigatórias: Definir, se houver, manutenções preventivas consideradas obrigatórias por determinado período, mesmo após o término da garantia, como forma de garantir a segurança e o bom funcionamento do imóvel.

3. Contratos Relevantes

• Contratos de Prestação de Serviços: Assegurar que os contratos de fornecimento de serviços, como energia elétrica, água e esgoto, internet, entre outros, sejam transferidos para o nome do proprietário após a entrega das chaves.
• Contratos de Manutenção: Incentivar a contratação de serviços de manutenção preventiva com empresas especializadas, indicando, se possível, empresas parceiras que utilizem a plataforma Predialize.

4. Comunicação e Treinamento

• Treinamento para Proprietários: Elaborar materiais de treinamento (vídeos, manuais, etc.) sobre o uso e a manutenção da casa, incluindo informações sobre a plataforma Predialize e a sua importância na gestão das manutenções preventivas.
• Canais de Comunicação: Disponibilizar canais de comunicação eficientes para esclarecer dúvidas dos proprietários sobre a casa, a garantia e a plataforma Predialize (e-mail, telefone, WhatsApp, etc.).

5. Auditorias e Monitoramento

• Satisfação do Cliente: Implementar pesquisas de satisfação periódicas para avaliar a experiência do cliente com a construtora durante e após o processo de compra, incluindo a entrega da casa, o manual do proprietário e as informações sobre a plataforma Predialize.
• Análise de Dados da Plataforma: Utilizar os dados da plataforma Predialize para identificar as principais demandas de manutenção das casas, otimizar os processos de assistência técnica e gerar insights para futuros projetos.

6. Atualizações Contínuas

• Manual do Proprietário: Realizar revisões e atualizações periódicas no Manual do Proprietário, incorporando novas tecnologias, normas e informações relevantes sobre a garantia e a manutenção da casa.
• Plataforma Predialize: Manter a plataforma Predialize atualizada com as informações mais recentes sobre cada imóvel, garantindo que os proprietários tenham acesso às informações corretas sobre a sua casa.

7. Central de Atendimento

• Canais de Suporte: Estabelecer canais de suporte dedicados (telefone, e-mail, chat online) para atender as demandas dos proprietários, durante e após o período de garantia, relacionadas à casa, à plataforma Predialize e à gestão das manutenções.
• Base de Conhecimento: Criar uma base de conhecimento online com perguntas frequentes, vídeos tutoriais e informações relevantes para auxiliar os proprietários na resolução de dúvidas e problemas relacionados à casa e à plataforma Predialize.

Anexo

Modelo de Cláusula para Promessa e Contrato de Compra e Venda

Declaro ciência e anuência, ao assinar este Contrato de Compra e Venda, que a Construtora/Incorporadora recomenda a utilização da plataforma Predialize (https://predialize.com.br/) para a gestão das manutenções preventivas do imóvel que adquiri por meio deste documento, com o objetivo de garantir a longevidade do imóvel, manter o histórico de manutenções e facilitar a gestão da garantia.

1. Da Entrega do Manual do Proprietário e da Plataforma Predialize

   1.1. O Vendedor se obriga a entregar ao Comprador, no ato da entrega das chaves o Manual do Proprietário, em formato digital, elaborado em conformidade com a ABNT NBR 17.037, contendo:

a) Informações detalhadas sobre a casa, incluindo plantas, memoriais descritivos, especificações técnicas dos materiais e equipamentos utilizados na construção;

b) Instruções claras e completas sobre o uso, operação e manutenção preventiva e corretiva da casa e de seus componentes, incluindo os prazos de garantia de cada item;

c) Informações sobre a plataforma Predialize, como ferramenta de gestão de manutenções preventivas da casa, acesso por meio de link, login e senha.

d) Orientações sobre como utilizar os recursos da plataforma Predialize para agendamento de manutenções, registro de serviços realizados, emissão de relatórios e acompanhamentos da garantia da casa.

2. Da Responsabilidade pela Manutenção

   2.1. O Comprador declara ter ciência de que a responsabilidade pela manutenção preventiva da casa será de sua exclusiva responsabilidade.

   2.2 O Comprador declara ter ciência de que a responsabilidade pela manutenção corretiva da casa, após o período de garantia legal e contratual, será de sua exclusiva responsabilidade. 

       2.2.1 As manutenções corretivas que forem atestadas dentro do período de garantias e consideradas procedentes, cumprindo com os requisitos apresentados no Manual do Proprietário, serão realizadas pelo Vendedor.

3. Das Obras e Reformas

   3.1. A substituição de materiais ou componente de qualquer sistema construtivo da casa, a realização de reformas que alterem as características de projeto e construção, ou que tenham sido realizadas em desacordo com a ABNT NBR 16280, e a ocorrência de alterações nas condições do entorno que causem impactos a edificação ou sistema construtivo, resultarão na perda da garantia fornecida pelo Comprador.

   3.2. O Comprador se obriga a comunicar previamente ao Vendedor, por escrito, a intenção de realizar qualquer obra ou reforma na casa, durante o período de garantia, apresentando projetos e ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) elaborados por profissional habilitado, quando necessário, para análise e aprovação prévia do Vendedor.

   3.3. As obras e reformas somente poderão ser iniciadas após a aprovação expressa do Vendedor, sob pena de perda da garantia do imóvel.

   3.4. O Comprador é o único responsável pela contratação de profissionais e empresas para execução das obras e reformas, bem como por quaisquer danos causados ao imóvel ou a terceiros em decorrência das mesmas.

   3.5. O Comprador se compromete em seguir as orientações sobre reformas presentes no manual do proprietário e respaldadas pela ABNT NBR 16.280.

4. Das Manutenções Preventivas Obrigatórias

   4.1. O Comprador se compromete a realizar as seguintes manutenções preventivas consideradas obrigatórias pela norma ABNT NBR 5674, para a garantia do bom funcionamento e segurança da casa, mesmo após o término da garantia legal, pelos prazos e periodicidade indicados no seu manual.

   4.2. A realização das manutenções preventivas obrigatórias deverá ser comprovada pelo Comprador mediante a apresentação de mídias, documentos fiscais e/ou relatórios técnicos emitidos por empresas especializadas, a depender da responsabilidade indicada em cada manutenção preventiva, recomendando-se a utilização da plataforma Predialize para o registro e acompanhamento das mesmas. 

5. Das Normas Técnicas

   5.1. As obras e reformas realizadas na casa deverão atender às normas técnicas da ABNT, em especial a NBR 16.280 (Reformas em edificações) e a NBR 16.747 (Manutenção de edificações) a fim de garantir a segurança, a solidez e a habitabilidade do imóvel.

Pontos Destacados

• A plataforma Predialize oferece ferramentas para o agendamento de manutenções, registro de serviços realizados, emissão de relatórios e acompanhamento da garantia da casa.
• A utilização da plataforma pelo proprietário facilita a comunicação com a construtora e empresas de manutenção, agiliza o atendimento e garante a organização das informações relevantes sobre o imóvel.